15.06.2021
412
Законна ли передача земли в субаренду в обход арендодателя?
Передача арендованной земли в субаренду без согласования с собственником, является ли законной? Если да, то в каких случаях? Если же нет, то, когда?
Что говорит нам закон об этом и как разрешаются судебные тяжбы между сторонами таких правоотношений, которые из-за незнания нормативных правил нарушают законодательство?
Так, арендно-договорные правоотношения, в том числе субаренду относительно земучастков, регламентирует ЗКУ, ЗУ «Об аренде земли» и судебная практика ВСУ, регулирующая спорные моменты, не детализированные нормами законодательства.
Эти НПА устанавливают правила, которым подчиняться должны стороны договорных правоотношений, как при составлении и оформлении договоров, так и при их расторжении. Договор аренды — основной документ, регламентирующий права и обязанности сторон путем закрепления существенных условий сделки.
Закон определяет договор аренды как сделку, в которой арендодатель обязуется передать за плату арендатору земучасток во владение или пользование на определенный срок, а арендатор обязуется использовать объект аренды в соответствии с условиями договора и законодательства.
В нем должна быть закреплена информация: об объекте аренды (размер земучастка, номер в земкадастре, место расположения), о сроке действия соглашения и об арендном платеже (размер, индексация, способы, сроки и условия расчетов, порядок внесения, ответственность и нюансы пересмотра). Важно! Закон позволяет сторонам фиксировать в договоре и другие условия!
Пункт 6-й ст. 93-й ЗКУ предусматривает, что арендованный участок (полностью либо частично) может по согласованию с арендодателем передаваться арендатором во владение (пользование) другому лицу в субаренду в рамках ограничений, установленных законодательством.
Статья 8-я арендно-земельного закона определяет, что субаренда возможна без смены целевого назначения, если она предусматривается договором аренды или при наличии письменного согласия арендодателя, опять же в рамках законодательных ограничений.
По закону арендованный участок может стать субарендованным, если на протяжении месячного срока арендодатель письменно не даст согласия или возражения на это.
Субаренда действует в рамках условий договора аренды и не должна им противоречить, ввиду этого, прекращение аренды, автоматически аннулирует субарендные правоотношения!
Этот аспект также регламентируется правовыми выводами ВСУ по делам №6-161цс13 от 12.12.2014 и №6-15цс14 от 19.03.2014.