Мы будем рады помочь Вам в:

Аренда недвижимости: актуальная проблематика в контексте правовой недоурегулированности

Составление-заключение любого соглашения, в том числе составление договора аренды — это закрепление прав и обязанностей, согласовывающих режим будущего сотрудничества сторон и порядок урегулирования спорных вопросов, которые могут возникнуть. Договор должен быть составлен правильно в соответствии с действующим законодательством, а, если в законодательстве нет четких предписаний касаемо какого-либо аспекта, то что?

Рассмотрим на примере!

Сфера арендных правоотношений в Украине недоурегулирована — это факт! Проблема делится на две неразрывно между собой связанные — аренда земли и самой недвижимости, которая на ней находится!

Так, трудности чаще всего возникают:

  1. Из-за злоупотреблений при проведении земельных торгов. Все просто: недобросовестное лицо участвует в аукционе без цели стать арендатором, предлагает завышенный неконкурентный размер арендной платы, выигрывает аукцион, уклоняется от заключения договора и таким образом затягивает процесс. Этого бы не было, если бы законодательством был предусмотрен автоматический переход права на заключение договора к участнику, занявшему «второе место» при наличии уклонения победителя.
  2. При расторжении договора из-за неиспользования земли арендатором. Практика следующая: суды при разрешении таких спорных вопросов применяют ст. 143 ЗКУ. Согласно нормам этой статьи использование земли не по целевому назначению — «железное» основание для расторжения договора. Неиспользование же земучастка само по себе не считается основанием для расторжения, а вот последствие такого отношения в виде ухудшения качества земли уже считается.
  3. При оформлении возврата земли после прекращения аренды в контексте отсутствия правового регулирования перехода прав аренды на земельные участки при смене собственников расположенных на них объектов недвижимости. На практике эта дилемма чаще всего возникает в отношении земель гос- и коммунальной форм собственности. Однозначного ответа на вопрос «как земля следует за зданием?» нет ни у органов местного самоуправления, ни в судебной практике. По этой причине регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществляется по стандартной схеме, а сложности, возникающие после, решаются по-разному.

Последняя сложность решается на практике обычно двумя способами:

1) Старый арендатор расторгает соглашение, а новый — заключает с арендодателем новое (без проведения земельных торгов и составления проекта землеотвода).

2) Аренда «автоматически» переходит к новому собственнику в рамках действующего соглашения (правовой регламент процедуры содержит ст. 120 ЗКУ).

Что касается арендных соглашений на объекты незавершенного строительства!

Проблема этой законодательной недоурегулированности сегодня чаще всего решается следующим образом:

  1. Заключается предварительное соглашение до сдачи объекта в эксплуатацию еще на этапе строительства.
  2. Заключается краткосрочный договор на этапе ввода объекта в эксплуатацию до момента легализации арендодателем права собственности.
  3. Заключается основное арендное соглашение, когда права собственности узаконены.

Схема сложная и в ней есть слабые места, которые впоследствии могут стать причиной возникновения недоразумений с ГФС и делают будущую защиту нарушенных прав в суде шаткой, но, только в том случае, если сопровождением сделки от начала до конца не занимается квалифицированный юрист! Опытные правозащитники знают, как на практике разрешить ту или иную неурегулированную правом ситуацию, используя несовершенство законодательства в пользу клиента!

10.04.2017